应纳个人所得税=(租金收入-可扣除费用)×适用税率(10%或20%)
1.营改增前
(1)租金收入是指个人出租自有房屋实际取得的租金。
(2)可扣除费用,应根据《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》(国税函[2002]146号)的规定,依次扣除以下费用:
①财产租赁过程中缴纳的税费,即纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税等税金。
②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用;
③税法规定的费用扣除标准。
2.营改增后
(1)租金收入:为不含增值税收入。免征增值税的,租金收入不扣减增值税额。
(2)可扣除费用,仍应按照国税函[2002]146号规定的的次序进行扣除。其中,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
举例说明
王某出租自有住房取得全年租金收入6万元,当月应缴纳多少个人所得税?
营改增前
个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊,分摊后的月租金未达3万元的,可以免征营业税及附加税。
房产税=60000×4%=2400
应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后,再减除税法规定的费用扣除标准,再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税,再乘以租赁月份数,得到该笔租金收入应纳个人所得税。
应纳个人所得税=(5000-200)×(1-20%)×10%×12=4608元
营改增后
个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3 万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。
不含增值税收入= 60000/(1+5%)=57143元
房产税=57143×4%=2285元
应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后,再减除税法规定的费用扣除标准,再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税,再乘以租赁月份数,得到该笔租金收入应纳个人所得税。
应纳个人所得税=(57143÷12-2285÷12)×(1-20%)×10%×12=4389元
营改增后减税
4608-4389=219元