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5个契税热点问题,经常会遇到!

契税热点问题

01

合作建房,如何缴纳契税?


合作建房是指一方出地,一方出资金,共同建房,建成后按约定的方式分配房屋。合作建房涉及到房地产权属转移的是出地方,实质上是出地方以转让部分土地使用权换取了部分自建的住房。关于如何缴纳契税,应该按照如下规定进行处理:

《财政部 国家税务总局对河南省财政厅<关于契税有关政策问题的请示>的批复》财税〔2000〕14号文件规定:

一、关于甲乙单位合作建房契税纳税人和计税依据的确定问题

甲单位拥有土地,乙单位提供资金,共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权,属于土地使用权权属转移,根据《 中华人民共和国契税暂行条例》的规定,对乙单位应征收契税,其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。

上述甲乙单位合建并各自分得的房屋,不发生权属转移,不征收契税。

02

出售房屋使用权是否需要缴纳契税


依据《国家税务总局关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复》国税函〔1999〕465号文件规定,房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定,房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围,不应征收契税。

 

03

营改增后,融资性售后回租房产是否交契税


融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业(以下简称金融租赁公司)后,又将该项资产从金融租赁公司租回的行为。融资性售后回租业务中,承租方出售房地产给金融租赁公司时需将房地产过户到金融租赁公司名下。

依据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》财税〔2012〕82号文件规定,对金融租赁公司开展售后回租业务,承受承租人房屋、土地权属的,照章征税。对售后回租合同期满,承租人回购原房屋、土地权属的,免征契税。即融资性售后回租业务中,房开企业将房地产出售给金融租赁公司时,金融租赁公司应缴纳契税;房开企业回购前述房地产的,免征契税。


04

婚前房产,婚后增加名字是否交契税


《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税[2014]4号)规定:

在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。

因此,对于婚前房产,婚后增加夫妻一方名字变成共有的,不需要交契税。

 

05

拆迁补偿费是否并入成交价格缴纳契税


依据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》财税〔2004〕134号文件规定,房开企业受让国有土地使用权,不论是协议方式出让取得,还是竞价方式取得,所支付的拆迁补偿费不管是何种形式(通常支付拆迁补偿的形式包括货币资金、实物、无形资产以及其他经济利益)均应并入成交价格计征契税。

在实务处理中,拆迁补偿费契税处理需要注意以下问题:

(1)以非货币资金的形式支付的拆迁补偿费应并入成交价格纳税,如拆迁还房支出。

(2)拆迁补偿费的金额应正确确认。以货币资金支付的拆迁补偿费以实际支付金额确认。

以非货币资金形式支付拆迁补偿费的,相关合同协议约定的金额公允的,按其约定的金额确认。相关合同协议没有约定金额或约定的金额明显偏低且无正当理由的,对房开企业以该宗土地上开发的开发产品外的实物、无形资产等支付拆迁补偿费的,由税务机关参照该实物、无形资产等的公允价值核定其金额;对房开企业以该宗土地上开发的开发产品支付拆迁补偿费的,由税务机关参照该开发产品的实际建造成本核定其金额。

(3)国有土地使用证办理完毕后发生的拆迁补偿费也应申报缴纳契税。




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